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      “七招”搞定地庫設計
      2018-08-20

      隨著(zhù)土地成本節節攀高

      地產(chǎn)行業(yè)利潤點(diǎn)已從地上轉戰地下

      而粗放式的地庫設計

      無(wú)效空間

      無(wú)效層高

      無(wú)效車(chē)道寬度

      ……

      諸多因素均會(huì )產(chǎn)生大量無(wú)效成本

      如何控制地庫無(wú)效成本

      實(shí)現地庫效益最大化

      是值得研究的課題

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      結合武漢保利地產(chǎn)項目實(shí)踐情況,小保從車(chē)位配比、單車(chē)位指標、樓間距、地庫輪廓、柱網(wǎng)、層高、出入口、設備房七個(gè)方面梳理地庫設計管控相關(guān)問(wèn)題。


      【車(chē)位配比】


      車(chē)位數數量以滿(mǎn)足滿(mǎn)足規劃要求即可,在條件允許或特殊地形的情況下,提前與規劃溝通,爭取地面車(chē)位計入車(chē)位指標,并做足規劃允許地面車(chē)位,盡可能減少地庫面積。


      值得注意的是,在多業(yè)態(tài)項目中,充分利用配比關(guān)系,兼顧銷(xiāo)售效果與業(yè)態(tài)需求,保證整體車(chē)位平衡。


      如某項目由聯(lián)排疊墅與洋房產(chǎn)品組合,規劃要求車(chē)位配比0.8,但未規定疊墅、洋房分別車(chē)位配比,只需滿(mǎn)足整體需求就可。由于地形高差較大,盡可能少做地下室,兼顧疊墅、洋房車(chē)位需求,疊墅配比考慮1.5-2.0,盡量保證地面車(chē)位;洋房配比0.5-0.6,考慮為地下室。如此,在滿(mǎn)足業(yè)態(tài)需求與規劃要求的前提下,實(shí)現了地庫面積的最小化、銷(xiāo)售溢價(jià)最大化。

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      某項目車(chē)位分布圖(疊墅地面停車(chē)+洋房地下停車(chē))


      【單車(chē)位指標】


      單車(chē)位指標=地庫總建面/地庫總停車(chē)位,指標直接反映了地庫的經(jīng)濟性。影響單車(chē)位指標的因素有:地庫輪廓是否規則、塔樓占比、人防占比、柱網(wǎng)尺寸、設備房布置位置等。

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      單車(chē)位指標控制表


      一般塔樓占比較小的規則地庫,采取7800X8000柱網(wǎng)單車(chē)位指標可控制到30以下,部分項目可達到28。


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      7800X8000規則柱網(wǎng)(非人防)


      帶人防的規則地庫,柱網(wǎng)做到7800X8000,單車(chē)位指標可控制到32,部分項目可達到31。

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      7800X8000不規則柱網(wǎng)(人防)


      【樓間距】


      樓間距在滿(mǎn)足日照、規劃要求的前提下,盡可能模數化。地庫最經(jīng)濟的排布為:車(chē)道兩邊均保證較多的垂直停車(chē)。根據車(chē)位排布經(jīng)濟性原理,樓間距、縱向跨度之間關(guān)系為:L=5.1X2+8.0XA(A為奇數,且A不小于3)(車(chē)道垂直于建筑縱向對車(chē)位擺布要求不高,不在本次討論范圍)

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      樓間距與車(chē)位、車(chē)道關(guān)系圖


      【地庫輪廓】


      地庫輪廓盡量規整,經(jīng)驗數據表明,方正地庫排布車(chē)位較多,異形或折形地庫無(wú)效面積多,對于停車(chē)效率來(lái)說(shuō)極不經(jīng)濟。另外地庫異形對支護、外圍護面積等方面也極其不利。

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      規則輪廓(單車(chē)位指標30平米/車(chē)位)


      【柱網(wǎng)】


      基本概念:小型機動(dòng)車(chē)大小1800X4800,兩邊距離其他機動(dòng)車(chē)、柱子間距300,尾部與墻體、其他機動(dòng)車(chē)間距500。


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      機動(dòng)車(chē)之間、機動(dòng)車(chē)與墻、柱間距


      武漢本地規定:靠墻車(chē)位大小5300X2400,背靠背車(chē)位大小5100X2400,車(chē)道5500??紤]垂直停車(chē),柱網(wǎng)與車(chē)位長(cháng)度、車(chē)道寬度關(guān)系:C=(2A+B)/2(A為車(chē)位長(cháng)度、B為車(chē)道寬度、C為柱網(wǎng)進(jìn)深方向尺寸)。故理論最經(jīng)濟柱網(wǎng)可控制7800X7850,要求柱子大小500X(600-700),常規可控制8000X8000,柱子大?。?00-550)X(600-700)。在跨度不超過(guò)8000的情況下,柱子開(kāi)向方向控制不超過(guò)550。由于項目各因素影響,一般控制地庫8000X(8000-8100),均可滿(mǎn)足地庫使用要求。


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      理論最經(jīng)濟柱網(wǎng)7800X7850

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      常規柱網(wǎng)8000X8000


      【層高】


      根據相關(guān)規范,車(chē)庫層高(H)=結構梁高(700-750)+風(fēng)管(300-350)+橋架(150)+噴淋(200)+車(chē)庫凈高(2200)+面層(50-100)+100余量。一般管線(xiàn)空間600足夠,梁高700,凈高可保證2300。


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      層高示意圖


      層高與結構形式、柱網(wǎng)跨度、是否有人防等因素有關(guān)。一般采用無(wú)梁樓蓋較省層高,有人防層高較無(wú)人防層高高100-200。每省下100層高,可節省8-10元/平米造價(jià)。


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      層高控制表


      此外,層高受覆土深度、墊層、找坡方式、設備管線(xiàn)控制等影響,應控制項目中覆土深度為1200,局部不超過(guò)1500;盡可能按結構找坡設計,以節省找坡厚度。設備管線(xiàn)需做管線(xiàn)綜合,盡可能減少交叉重疊,最大限度節省層高。


      【出入口】


      可通過(guò)控制出入口個(gè)數、寬度、形式等,以節省相關(guān)空間及面積,保證好停車(chē),以通過(guò)最省的面積實(shí)現停車(chē)效率的最大化。


      出入口個(gè)數:車(chē)庫建筑設計新規范,出入口個(gè)數較原規范有較大調整。尤其是停車(chē)在500-1000輛時(shí),可控制2個(gè)雙車(chē)道(依當地技術(shù)管理規定為準)。另外,下層到上層地庫坡道數按下層及以下所有樓層停車(chē)數確定坡道個(gè)數與車(chē)道個(gè)數。如2層地下車(chē)庫,總停車(chē)位610,地下一層320,地下二層290。此時(shí)地下一層到地面需兩個(gè)雙車(chē)道,地下二層到地下一層需1個(gè)單車(chē)道和1個(gè)雙車(chē)道。


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      車(chē)位數與坡道數、車(chē)道數對應表


      出入口寬度:根據規范及設置崗亭的需求,雙車(chē)道控制7米,單車(chē)道控制4米,部分項目考慮單車(chē)道考慮轉彎等因素可控制5米。


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      4米單車(chē)道

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      7米雙車(chē)道


       出入口形式:在層高一定的情況下,直線(xiàn)坡道在對地庫停車(chē)影響、坡道長(cháng)度、安全性、視線(xiàn)可達性等方面比曲線(xiàn)坡度要好。


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      直線(xiàn)坡道剖面


      【設備房】


      設備房布置原則:先布車(chē)位、后布設備用房。


      對于空間、層高、服務(wù)半徑有要求的設備房(如配電房),需按相關(guān)部門(mén)(供電局)要求布置。除此外,設備房應布置于不好或不能停車(chē)的塔樓下部(上部為架空層等空間)、坡道下部或其他不能停車(chē)的邊角余料位置。

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      坡道下設備房


      【研究總結】

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